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「大台中房市交易動態資訊平台」發布2019年Q2大台中房市分析季報，就台中市不動產交易量體及價格進行專業分析。依地政機關資料統計，台中市2019年第二季買賣登記棟數為10,753棟，季增15.8％、年增10.6％；第一次登記棟數為4,308棟，季增20.0％、年增50.7％。而就單月來看買賣登記棟數表現，2019年8月買賣移轉登記棟數為3,343棟，相較於上月減少26.4％，比2018年同月增加12.5％，因適逢民俗鬼月、連日大雨等因素影響，致交易量有下滑表現；2019年累計至8月為止，買賣移轉登記棟數共計27,919棟，暫時優於2018年同期(25,343棟)表現，領先約10.2％。

進一步觀察2019年Q2各行政區的買賣登記棟數情形，各行政區之登記量與上一季相比普遍有增加情形，其中以北區量增最多(358件)，其次為北屯區(316件)，而量減最多區域則為西屯區(291件)。



統計2019年Q2建照及使照量狀況，建照戶數為4,124戶，年減17.6％、使照戶數為3,561戶，年增14.2％；而2019年7月建照為2,674(戶)，中止連續三個月下滑，月增2.93倍，年增3.02倍；使照為986(戶)，月增1.06倍，年增1.13倍。累計至7月為止，2019年的建照、使照戶數均優於2018年同期表現，各領先千戶以上，顯示建商推案信心續穩。

依據實價登錄資料分析，2019年Q2成交金額為1,720億，季增30.8％、年增19.8％；成交量為12,080件，季增21.8％、年增13.4％。本季土地成交總金額高達658億，為繼102年Q4後，再度突破600億門檻，顯示土地交易市場十分火熱。

端看土地成交價格部分，2019年Q2都內土地各類均價與上季相比僅住宅區及其他區微幅成長、農業區持平，其餘表現下滑；都外土地以丙建、農牧用地及其他土地均價有0.9~2.6萬/坪不等間的漲幅，而甲建、乙建及丁建則轉跌，其中本季丁建交易數量銳減，且位於大肚區福山段/社腳段社腳小段、外埔區內水尾段及烏日區溪尾南段之丁建土地成交單價較低，致均價下修幅度達5.3萬/坪。

2019年Q2商業區土地均價約32.2萬/坪；住宅區土地均價約24.1萬/坪；工業區土地均價約14.8萬/坪；農業區土地均價約6.8萬/坪。本季僅商業區土地價格變化較大，因該類土地交易多位於清水區及梧棲區，其成交單價均低於本季均價，故影響整體均價明顯下滑；而住宅區微漲、農業區持平、工業區微跌，表現相對穩定。

依據2019年Q2實價登錄資料顯示，台中市整體建物買賣交易仍以住宅大樓及透天厝產品為主，其成交數量比例分別為45.7％與24.8％，交易以總價500~1,000萬元為主，佔比為45.9％。



2019年Q2原台中市區屋齡2年內大樓交易案件(超過百件者)，以南屯區單價較高，而交易量則多集中於北屯區、南屯區及西屯區。北屯區有數案餘量交易流通，全區價格與上季表現相當，本季呈量增價穩；南屯區全區價格走跌，跌幅達1萬元/坪以上；西屯區與上季相比交易量大幅萎縮八成，而本季高價位主要有太子W時代及赫里翁臻愛交易，價格略有成長表現，該區價格無明顯波動變化。



2019年Q2原台中縣區屋齡2年內大樓交易案件(超過30件者)，以大里區單價較高。交易量則多集中於大里區、清水區及太平區。大里區本季呈量增價跌；清水區近九成交易屬遠雄之星五期，成交價約9.8~14.8萬/坪；太平區交易量趨緩，本季無2019年完工之新案進場，均標以下區位有明顯漲幅。



而分析2019年Q2各行政區屋齡2年內透天厝交易案件(超過30件者)，以沙鹿區、太平區、潭子區之平均總價較高，本季新屋透天厝交易熱區為清水區。沙鹿區購買主力帶為1,250~2,100萬元間，全區價格均有成長；太平區購買主力帶為1,335~1,730萬元間，僅頂標及底標漲幅較顯著(超過150萬元)，其餘區位則持平；潭子區購買主力帶為1,250~1,570萬元間，本季適逢頤然居及聚崇德整批交屋，成交總價分別為1,130~1,260萬、1,344~1,800萬元間。



正心不動產估價師聯合事務所市場研究室陳孟筠特助表示，現階段房市正處樂觀回溫狀態，其從供給及需求面向就可看出端倪：依據內政部統計2019年上半年核發住宅類(H-2類)資料顯示，建造執照共計68,215宅，較2018年同期增加約16％，為近十年最高紀錄；建築物開工共計53,646宅，較2018年同期增加約14.9％，為近十年次高紀錄；使用執照共計44,540宅，雖較2018年同期略減約3％，仍為近十年第三高紀錄。若進一步以2016年視為分水嶺(近年表現最差的年度)比較差異，此三項與房市息息相關的指標數據大致都呈逐年成長走勢，可見建商推案動能強，供給面大增。

再者，端看2014年迄今各年度上半年的交易數量與總金額表現，2019年上半年交易總金額高達3,035億元，為近年最高紀錄，而交易總量亦達22,000件門檻，為睽違4年後，表現最佳的一次，反映出房市買盤穩健，需求面湧現。綜上所言，2019年Q2房市達高峰，預估下半年將持續湧進。

騎樓之房屋稅徵免，係以是否供公共通行為要件，房屋之騎樓供公共通行使用，依規定免徵房屋稅，惟如果供營業人設攤或封閉圍用，則應課徵房屋稅。

稅捐機關說明，民眾常認為只要是騎樓就可以免徵房屋稅，還有納稅人主張騎樓僅部分時間供營業(例如:早餐店、夜市)而要求減免，也有民眾為了增加房屋的使用空間，將自家的騎樓裝設鐵門、堆放物品或封閉圍用情形，諸如此類等行為皆不符合供公共通行之免稅條件，應按實際使用面積核課房屋稅。



稅捐機關再次提醒，騎樓全部或部分在白天封閉供營業使用，營業外時間才淨空供公共通行，或騎樓封閉當住家使用，均不符合房屋稅免稅規定，自不得免徵房屋稅，稅務局若查有占用騎樓或改建等情形，會依騎樓的使用現況，視為營業或住宅用途課以不同稅率。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

作農業使用之都市土地，在公共設施未完竣前，可申請按田賦課徵(目前田賦停徵)。

稅捐機關說明，在道路、自來水、排水系統、電力等4項公共設施中任何1項尚未建設完竣前的都市土地，如果仍然作農業使用，可向土地所在地稅捐稽徵機關申請課徵田賦。



稅捐機關強調公共設施未完竣的都市土地課徵田賦後，如果變更為非農業使用，例如領有建造執照、雜項執照或擅自變更為非農業使用，則將自實際變更使用之次年起改按地價稅課徵。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

都市的新建案連年飆漲，一個個突破天際的價格讓市井小民苦不堪言，在都市工作的民眾普遍選擇租房或是購買屋齡較高的老房，依據內政部不動產資訊平台統計，全台建物平均屋齡30.19年，其中首都台北市平均屋齡更高達33.92年，此現況除了反映居大不易的都市中，大部分的住宅屋齡偏高，其背後衍生居住空間太小、噪音滋擾甚至屋體結構不穩的問題更是棘手！如何在有限的預算中，提高居住品質呢？歐洲頂級建材代理商普渼登實業總經理何靜宜表示：「老房子要翻新，最重要的就是空間的改造，牆面要有效分配，並適當使用隔音建材、壁材點綴，一樣能打造豪宅般寧靜、寬敞又兼具質感的居住空間。」她特別分享舊宅5大改造重點，希望給困擾已久的民眾更多改善方向。

一、室內格局先規劃，享有魔術大空間



「室內空間不足」是許多人選擇改建的一大原因，老式建築大多採用封閉式設計，在隔間過多的情況下，常有空間配置不當、房間採光不足以及各房間坪數不均等問題，所以在重新裝修前，第一步要先與室內設計師討論如何調整空間的配置，設計師會依據家庭成員、屋體動線及光源位置等不同因素規劃出適合的格局，將現有空間極大化。



二、牆壁再三檢查，並非每個牆面都能打掉重練



在規劃格局時，另一件很重要的事就是確保自己沒有拆到「不該拆的牆」，每間住宅都有所謂的承重牆，承重牆顧名思義就是是樑柱外支撐整個建物的重要元素，任意拆除不僅會有法律責任，更有整棟房屋倒塌的可能！要分辨是否為承重牆，可以從牆壁的厚度與敲擊聲音判斷，承重牆厚度超過20公分，敲擊起來沒有回音，動工前務必請施工人員再三確認，以免釀成悲劇。



三、水、電管線全數更新，基礎工程不可省



動工之前，還需檢查房子是否有管線、漏水、壁癌等常見的老屋問題，一般水、電管線的平均壽命為15年，老屋大多的管線早已斑駁老舊，建議在重新裝修前全面換新並依據新格局的動線重新配置，重新配置的過程中，一併檢查屋內各個角落是否有滲水、壁癌的情況，並在施工前完整找出根源處理，以免裝修完成後再次出現同樣的問題，雖然老屋的基礎工程花費較高，卻大大影響往後的居住品質與安全，所以千萬不要為了省一點小錢而偷工減料。



四、輕隔間牆搭隔音材料，省錢環保效果好



基礎工程皆完成後，接下來要挑選新牆的材質，常見的隔間牆有磚造牆、輕隔間牆、木造隔間牆以及混凝土隔間牆…等，混凝土的隔音效果最好，但施工技術要求高且工期長，因此大部分人選擇施工較快速的輕隔間牆，輕隔間牆方便拆卸且能重複使用，具備骨架結構再加上質量輕巧，對於房屋結構與地震減輕有很大的幫助，然而輕隔間牆的隔音效果沒有混凝土牆好，需搭配隔音材料一併使用，普渼登實業特別提供輕隔間牆最適用的Tecsound隔音毯，具有高密度與高延展性的特質，能降低回音與散射的雜訊，並加強整體的噪音阻絕能力，有效降噪高達30分貝，除了隔音效果顯著外，亦具備隔熱、防水等功效，且花費的價格相較於貼隔音板便宜許多，良好的品質與實惠的價格是許多裝修工人心目中最佳的隔音材料。



五、壁材點綴，老屋也能很有質感



最後，挑選適合的壁材來呈現你想要的居家風格，除了一般粉刷油漆與貼壁紙外，還有其他方法可以提升屋內的質感，例如：在廚房、餐廳使用耐高溫的烤漆玻璃，光滑又不易沾汙的材質，搭配玻璃本身乾淨的視覺，樸實的飯廳搖身一變成高級餐廳，其他建材像具立體效果的馬來漆或是環保的珪藻土等也都是熱門選項之一，可依據需求的不同來挑選適合的顏色與造型，輕鬆創造出富含層次感的空間。



儘管老屋翻新的成本相對於買新房子便宜，但普渼登總經理何靜宜提醒想買老屋再做重整的民眾需特別當心，通常屋齡越高，存在的問題也較多，若沒有全盤了解，最後的花費可能會比預期的更高，建議先請專業工程團隊評估後再做決定。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

財政部中區國稅局表示︰營利事業從事不動產買賣業之申報案件，不適用營利事業所得稅結算申報案件擴大書面審核實施要點辦理結算申報。

該局進一步說明，最近有從事不動產買賣業之營利事業，採擴大書面審核案件方式申報，以全年營業收入淨額及非營業收入淨額按擴大書面純益率計算全年所得額，再減除免徵所得稅之出售土地增益，造成課稅所得額為負數，嗣經國稅局調帳查核，不符合營利事業所得稅結算申報案件擴大書面審核實施要點第9點第1項之規定，因而補稅裁罰。



該局提醒從事不動產買賣業之營利事業，若有按擴大書面審核辦理申報案件者，應即自動向戶籍所在地國稅局更正補報並補繳所漏稅款，以免疏忽而受罰。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

民間租賃市場長久以來多數房東未報稅，造成有房東擔憂出租予領有租金補貼的房客，會增加其稅捐負擔，可能出現阻撓房客申請租金補貼情形。對此，台中市政府住宅發展工程處表示，只要房東與所有權人均同一人，房東將住宅出租予領有租金補貼者，即屬於「公益出租人」，可享房屋稅、地價稅及所得稅等優惠，應無增加稅捐負擔的情形，同時也積極透過租賃專法的落實，解除房東疑慮並保障房客權益，創造更友善的租屋環境。

住宅處表示，為鼓勵房東出租給弱勢民眾，創造友善弱勢租屋的環境，內政部營建署自2017年開始推動各縣市政府辦理「公益出租人」政策，只要房東與所有權人為同一人的前提下，房東將住宅出租予領有租金補貼者，房屋稅、地價稅及所得稅(每月1萬元以內)可享有優惠。公益出租人具有引導房東提供弱勢租屋的美意，由於仍有房東不熟悉此一租稅優惠政策，將建議中央持續多加宣導，排除房東增稅疑慮。



此外，住宅處日前辦理「整合性住宅租金補貼」(已於8月30日截止收件，共收件10,941件)，以及現正推動的「協助單身青年及鼓勵婚育租金補貼」(截至9月3日已收件414件，收件日期至9月27日止)，還有社會局的低收入戶租金補貼、身心障礙者租金補貼及單親弱勢婦女租金補貼等政策，期盼提供弱勢房客實質的居住補貼、減輕租居負擔。



住宅處也提醒，如房東於租賃契約中載明「承租人不得申報租賃費用支出」、「應由出租人負擔之稅賦增加部分由承租人負擔」等違反房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項或住宅租賃契約應約定及不得約定事項，房客可透過消保法或者是向市府地政局設置的不動產糾紛調處委員會申請調處，以保障自身權益。



住宅處指出，為健全租賃市場，創造友善的租屋環境，該處提供租金補助申請管道及公益出租人認定機制，給予民眾實質的居住協助，並拉起房東、房客間的友善橋梁，另地政局積極透過租賃專法的建置與落實，以及財稅單位配合制訂相關辦法，導入租稅優惠機制，期望透過市府分工合作，解除房東的疑慮並保障房客的權益，創造友善的租屋環境。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

台南市都委會日前審議修正通過北區細部計畫第二次通盤檢討案，其中好市多西側「商20」商業區土地都市計畫調整方案，將透過市地重劃取得1.18公頃公(兒)用地、0.23公頃停車場用地及1.61公頃道路用地等公共設施，並提供4.5公頃的商業區土地。「商20」商業區於1987年公告都市計畫即規定為市地重劃開發地區，面積約7.8公頃，多為私人土地，長久以來土地閒置，現況為水塘、空地等。

台南市政府都市發展局自2018年6月公開展覽通盤檢討草案，即綜合考量當地淹水潛勢、停車需求與地主開發權益，因應地勢高程、周邊已建置完成之排水箱函、歷年易淹水地區位置等，將目前分散於3處街廓之小型公共設施用地集中規劃，未來將有助於開放空間、停車場、及防洪抽水設施之整體設計與開闢。目前都市計畫檢討方案經市都委會審議修正通過，地政局亦已啟動重劃的前置作業。



商20鄰近北區文賢路、和緯路新興商業商圈軸帶，周邊已有好市多、特力屋等大型商場，市地重劃完成後將提供約4.5公頃商業區土地，除引進更多服務產業，強化該區商業發展機能外，都市計畫亦增訂退縮建築、最小開發規模及都市設計審議機制，進一步塑造新興發展地區之環境質感與景觀意象，將成為北區發展新亮點、新核心。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

新北市政府為加速改善危險與老舊房屋更新及推動「都更三箭」政策，現行都市更新推動師培訓機制將配合調整，修正「新北市政府城鄉發展局都市更新推動師培訓及執行實施要點」及增訂「新北市都市更新推動人員暨推動師培訓執行計畫」，新增都市更新推動人員資格，並開放建築及都市更新相關專業機關(構)及團體辦理培訓課程，藉以擴大都市更新人才培訓之能量及加速都市更新之辦理。

市府為協助老舊社區推動都市更新，自2014年起主動培訓對都市更新具熱忱之民眾成為都市更新推動師，針對無建商整合的社區、採自力重建或辦理整建維護的社區，提供都市更新法令知識說明及推動程序輔導，並搭配市府自力更新重建規劃費用補助、整建維護經費補助等措施，透過都市更新推動師強化民眾對都市更新的信賴基礎及深化社區都更之意願，建立由下而上的都市更新推動機制。



都市更新推動師培訓課程開辦至今，已辦理9梯次培訓作業，並培訓出316名都市更新推動師，然考量市府場地、人力等因素，每年僅能招收約250名學員，無法滿足民眾參訓需求，為解決市府培訓能量不足的問題，此次將開放建築及都市更新相關專業機關(構)及團體辦理培訓課程，藉由民間資源的投入，以滿足市民參訓需求。另課程方面亦修正以「都市更新」、「危老重建」、「多元重建整建維護」、「自主更新」四項學程為主軸，彈性化的學程，讓民眾可依個別需求，選擇參與合適的課程。



上述推動師培訓要點及計畫已公告於新北市都市更新處網站「都更家教與實務工作坊」、「法令依據」(http://www.uro.ntpc.gov.tw/content/?parent_id=10376)，供有意願參與培訓之機關團體及民眾參閱，如有任何問題亦可電洽都更處詢問。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

即將到來的開學季，也是租屋的旺季。許多到外地求學的大學生若未抽到宿舍，就只能選擇校外租屋。在考量租屋地點周邊生活機能的同時，也應確認房屋是否位於都市計畫之工業區。

一、確認座落區位與周邊環境：依都市計畫法新北市施行細則規定工業區不得作為住宅使用，提醒學生租屋前可先參考新北市政府城鄉發展局網站建置之各都市計畫區工業區分布示意圖，亦可透過新北市城鄉資訊服務網查詢確認使用分區。



二、注意房屋狀況：看屋時應注意租屋環境是否乾淨、明亮、通風，也應檢查各項設備管線是否有損壞情形。此外，隔間材質、消防安全等也須仔細確認是否經市府檢查合格。



三、租賃契約仔細檢視：為了預防租屋後的各種糾紛，應仔細檢視契約中每一項目是否合理合法。學生可依據內政部訂定發布實施之「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，保障自己權益。



為避免學生因承租工業區違規住宅致權益受損，已持續宣導及主動揭露相關資訊，學生租屋前可透過新北市城鄉資訊服務網確認使用分區，亦可來電向市府城鄉發展局洽詢，避免因不熟法規而入住工業住宅，造成後續的糾紛以及權益上的損失。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

今年8月適逢鬼月，全台房市表現都不盡理想。不過，據雜誌分析北部新建案市場概況，雖然來客數、成交組數等5項統計指數下降，但議價率的分數卻上揚，顯示建案價位依然「硬梆梆」。

據《住展》雜誌統計，北台灣8月份新案市場的總分降至33.1分，較較7月的37.3分減少4.2分，連續六個月亮出黃藍燈；六大觀察指標中，僅議價率一項分數上揚，其餘預售、成屋推案、來客數、成交組數等統計指標全數下挫，其中又以成交組數減少的分數最多。

▲北台灣房市六大風向對照表。（圖／住展雜誌提供）

平均議價率則持續收斂，分數小幅度上揚。分析指出，議價空間減少的原因是受到新北與桃竹地區議價率縮小影響，至於台北市、基隆與宜蘭的變動不大；按理說民俗月應是交易淡季，但從議價率變動來看，建案價位依然硬梆梆，買方很難討到便宜。

受到民俗月和強銷建案減少的影響，8月北台灣市況明顯走弱，7月份大量建案單週看屋組數達百組的盛況不再，來人、成交組數雙雙下滑，來人組數平均約為一周30.7組，成交組數平均約為一周2.5組。雖然比7月減少許多，但若跟去年同期相比，今年8月表現還算不錯。

住展雜誌企研室經理何世昌指出，由於房價居高不下，為了挖購屋預算相對少的客層，低總價建案蔚然成風；這類低總價的建案之所以能壓低總價，幾乎都是靠著縮小坪數來達到目標。

何世昌認為，民俗月過後將迎來傳統旺季928檔期，但同時總統大選也將更趨於白熱化，且國際政治、經濟局勢變數與衝擊不斷浮現；在諸多外在因素交互影響之下，究竟今年第三季末至第四季房市所產生的化學變化呢，恐怕更難預料。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】